‘Corona zet duurzaamheid in de versnelling’

‘Corona zet duurzaamheid in de versnelling’

In gesprek met projectontwikkelaar Richard van Kranenburg over de vraag van starters en de laatste trends en ontwikkelingen op het gebied van wonen.

Zorgdragen voor een duurzame samenleving

De spanning op de woningmarkt voor starters is groot. We lezen in het onderzoek van Abel van Dijk uit 2020 dat er 30 procent meer inwoners tussen de 20 en 30 jaar uit Altena vertrokken zijn dan in de rest van Brabant. (CBS 2019) Één van de oorzaken is dat er geen betaalbare huizen voor starters te vinden zijn. Jammer, nu juist een gedeelte van de week werken op afstand een reële blijvende optie is geworden. Om een duurzame samenleving te behouden is een gevarieerde leeftijdsopbouw van cruciaal belang.

“In Altena koopt men graag een woning, hardwerken en sparen ligt hier ten grondslag aan.”

 

Inspelen op de behoefte en inspireren voor keuzes 

De behoefte naar meer woningen is fors.De tijd dringt dat er voldoende nieuwe woningen worden gerealiseerd met name voor senioren en (her)starters. Als projectontwikkelaar volgen wij de trends en ontwikkelingen op het gebied van vernieuwend wonen op de voet. Om de nieuwe ontwikkelingen beter op de veranderende vraag aan te laten sluiten zijn wij constant in gesprek met woningzoekenden.  Wij zien genoeg geschikte locaties voor woningen binnen Altena met aansluiting op de lintbebouwing. Bovendien stijgt de vraag naar andere vormen van wonen. 

 

“Wonen met bewegingsruimte is waardevol, corona heeft dit alleen maar versterkt.” 

 

Waar moeten we aan denken bij nieuwe woonvormen?

Het aantal alleenstaanden en de behoeften naar samen zijn neemt toe waardoor collectieve woonvormen uitermate geschikt lijken te zijn. Neem bijvoorbeeld het hofjesconcept of het meergeneratiewonen.  De aandacht binnen deze vernieuwende woonvormen ligt bij de community.  Het wonen gaat gecombineerd met het omkijken naar elkaar.  Een gezamenlijke tuin of auto is hierbij heel goed denkbaar.  Door verschillende doelgroepen samen te brengen kunnen senioren langer zelfstandig blijven wonen. Naast het sociale aspect is er ook ruimte voor vrijheid en rust. Dit past in Altena met haar sterke maatschappelijke cohesie. 

https://baxvankranenburg.nl/duurzame-woonvormen/ 

 

Ruimte = vrijheid 

 

Waar ligt jullie aandacht in aanvang van een project?

Bij een nieuwbouwinitiatief gaan wij als ontwikkelaar met belanghebbende partijen in gesprek. Samen inventariseren, waar liggen de behoeften en wat zijn de mogelijkheden. Als projectontwikkelaar ben je als het ware de spin in het web.Je probeert in te spelen op de vraag van de eindgebruiker en de bestaande leefomgeving, overheden, architecten,  bouwers en makelaars. Creatief denken is hierbij een belangrijke succesfactor van het project. De behoeftes van de klant en de wettelijke mogelijkheden op die plek zijn leidend.  Denk naast een duurzaam bouwpaspoort, waar parkeergelegenheid, veel groen en  minder verstenen een grote rol spelen. 

 

“Het is een feestje om te werken midden in het rivierengebied aan de rand van de Biesbosch en de Loonse en Drunense duinen binnen fietsafstand.”

 

Hoge grondprijzen en stikstofcrisis maken het projectontwikkelaar moeilijk

Hoge grondprijzen en stikstofcrisis maken het projectontwikkelaar moeilijk

In de Zwolse buitenwijk Stadshagen wordt al sinds 1996 gebouwd. Soms gestaag, dan weer vertraagd. De projectontwikkelaar heeft een spilfunctie, maar voelt zich ook overgeleverd aan de malaise in de bouwsector. ‘Wij ondervinden nog steeds de gevolgen van de kredietcrisis.’

Serie oververhitte woningmarkt

Het FD beschrijft deze en komende weken hoe de belangrijkste spelers bijdragen aan, lijden onder en handelen op de oververhitte huizenmarkt. Deze week: de projectontwikkelaar. In eerdere afleveringen kwamen de belegger en de koper aan bod.

Het is druk op het terras van een horecazaak in de Zwolse buitenwijk Stadshagen. Een echtpaar eet zwijgend een ijsje, terwijl een tiental meter verderop kinderen spelen op een recreatiestrandje. Hun schelle stemmen komen boven het geroezemoes uit. Zo’n gemoedelijke sfeer had buurtbewoner Irene de Kiewit (75) indertijd niet voorzien. ‘Nooit, zei ik! Nooit zou ik in Stadshagen gaan wonen!’ Ze woonde in het centrum, miste er natuur en vond de nieuwbouwhuizen lelijk. Uiteindelijk besloot ze toch een kijkje te gaan nemen. ‘Nu wil ik niet meer weg!’

De Ruiter (44) is werkzaam bij vastgoedontwikkelingsbedrijf VanWonen en als projectontwikkelaar betrokken bij het realiseren van deze woonwijk. Hij praat snel en gedreven over zijn werk. ‘Een projectontwikkelaar realiseert nieuwbouw. Gebouwen bedenken waar vraag naar is. En de zaken rondom de bouwgrond realiseren. Dus: het contracteren van een aannemer, het verkrijgen van een bouwvergunning, de financiën beheren.’ ‘Net als overal is er in Zwolle grote woningnood,’ zegt de Ruiter even later. Een echtpaar van middelbare leeftijd dat in Stadshagen woont en een praatje is komen maken, knikt instemmend. ‘Onze dochter probeerde een huis te krijgen, maar dat is een onbegonnen zaak. Binnen twee uur staan er al honderden bezichtigingen gepland,’ zegt de vrouw. De Ruiter: ‘Tja, er staan momenteel ook maar 75 woningen te koop voor 15.000 zoekenden in Zwolle.

De stad verwelkomde onlangs de 130.000ste inwoner en de gemeente hoopt dat dit aantal groeit tot 180.000 in 2040. Dat betekent: flink wat nieuwbouw in de Overijsselse hoofdstad.

Projectontwikkelaars, zoals De Ruiter, zijn daarbij cruciaal. Ze maken een weiland tot een woonwijk, vaak in samenspraak met gemeenten. Juist dat ging de laatste tijd moeizaam in Nederland. Hoewel het aantal nieuwgebouwde huizen de afgelopen jaren landelijk wel iets steeg. Kwamen er in 2015 nog circa 45.000 huizen bij, in 2020 waren dat er bijna 70.000, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Toch is dat aantal volgens critici nog steeds dik onvoldoende. En door het bouwtekort zouden de huizenprijzen nog verder zijn gestegen dan ze toch al deden door de soepele hypotheekverstrekking, fiscale voordelen en lage rente. Kopers betalen inmiddels meer dan vier ton voor een doorsnee nieuwbouwhuis, blijkt uit in april gepubliceerde cijfers van makelaarsvereniging NVM.

Eén van de knelpunten bij de stagnatie van nieuwbouwprojecten is de grondprijs. Gemeenten hebben daarbij nogal eens kritiek op projectontwikkelaars. Ze zouden uit zijn op te grote rendementen en veel te weinig willen betalen voor de grond, zo is de teneur. Maar projectontwikkelaars beschuldigen gemeenten er juist van te hoge prijzen te vragen voor hun grond en woningbouw te hinderen met hun stroperige besluitvorming en eeuwigdurende bezwaarmogelijkheden voor bewoners.

Hoe zit dat in Zwolle? De Ruiter is over het algemeen tevreden over de samenwerking met de gemeente, zegt hij, al lopend langs een aantal huizen in aanbouw. ‘Maar het had wel iets sneller gekund.’ De onderhandelingen over de grondprijzen verliepen moeizaam. De vraag naar betaalbare woningen is groot maar sluit niet altijd aan bij de grondprijs en -verdeling die gemeenten op het oog hebben. Hij wijst naar een rij koopwoningen die opvallen door een veelvoud aan zonnepanelen. ‘Deze woningen zijn smaller gemaakt en er is één woning aan het totaal toegevoegd’, legt de Ruiter uit. ‘Daardoor konden we zowel aan de marktvraag als aan de grondprijs voldoen.’

 

Stikstofcrisis

En dan is er ook nog de stikstofcrisis. Daardoor lag de bouw van honderden huizen in de nieuwe Breezicht en de Tippe een jaar stil, middenin een al krappe huizenmarkt. Dat zorgde voor een jaar vertraging voor de bouw van 400 woningen in deze wijken.

Inmiddels hebben de bouwvakkers hun werkzaamheden weer mogen hervatten. Naast de circa 1150 woningen in de nieuwe buurt Breezicht, komen er ook nog 1250 woningen in de Tippe. Laatstgenoemde buurt wordt gebouwd aan de rand van Stadshagen, een nieuwbouwwijk waar in 1996 de eerste huizen verrezen.

Het stikstofdebacle was niet de eerste grote tegenslag waarmee de ontwikkeling van deze woonwijk te maken kreeg: door de kredietcrisis was Stadshagen jarenlang een hoofdpijndossier voor de gemeente. Zij leed forse verliezen als gevolg van het instorten van de huizenmarkt. Ook voor de projectontwikkelaar was het moeilijk; er kon immers minder gebouwd worden. ‘Wij ondervinden nog steeds de gevolgen van die crisis. Er werken minder mensen in de bouwsector, dus laten we veel bouwcomponenten vooraf maken in de fabriek.

 

Lelystad Airport

In een van de zanderige straten in Breezicht werkt een bouwvakker aan een nieuw te bouwen dak, onder een kraakheldere lucht. Afgezien van het geluid van bouwmachines is er weinig te horen, maar dat kan binnenkort veranderen, want: de opening van Lelystad Airport zit eraan te komen. Deze staat voor november gepland, hoewel uitstel dreigt.

Stadshagen is gevestigd aan de rand van een luchtvaartzone; vliegtuigen zullen dus langs de randen van Breezicht en de Tippe stijgen en dalen, op 1500 meter hoogte. Dat kan de nodige geluidsoverlast met zich meebrengen. ‘Maar de herverdeling van het luchtruim in 2023, kan daar verandering in brengen,’ meent de Ruiter, die niet zeker weet hoe die herverdeling eruit komt te zien. ‘Je bent als projectontwikkelaar in dit soort situaties slechts een radartje in het grote geheel.’

 

Bron: FD

Beeld Bart Stoutjesdijk